Realkreditlån - sådan virker det

Når du optager et realkreditlån, er det baseret på obligationer, som handles på Fondsbørsen. De penge, du får udbetalt, kommer fra køberen af obligationerne. De penge, du betaler i renter og afdrag, går til den person, som nu ejer obligationen.

Totalkredits rolle er at formidle kontakten mellem dig og investorerne på Fondsbørsen. For det arbejde modtager Totalkredit et såkaldt 'bidrag', som også er en del af din ydelse på lånet.

Et realkreditlån er med andre ord en unik og meget gennemskuelig måde at låne penge på.

Det væsentlige for dig som låntager er, hvor meget investorerne er villige til at betale for obligationerne. Det bestemmer nemlig, hvor dyrt lånet er for dig, eller hvor meget du får udbetalt, alt afhængig af det lån, du vælger.

Hvis du vælger et obligationslån, bliver lånet udbetalt i obligationer. Det betyder, at lånets hovedstol, rente og ydelse er kendt på forhånd. Til gengæld afhænger dit provenu - de penge, du får i hånden - af, hvad investorerne vil betale for dine obligationer den dag, du vil sælge dem.

Vælger du kontantlån, er dit kontante provenu kendt på forhånd. Til gengæld er rente, ydelse og obligationsrestgælden først kendt, når obligationerne er solgt.

For begge låntyper gælder, at du kan kurssikre lånet og dermed eliminere usikkerhederne, så du ved, hvad du får. Læs mere om kurssikring.

Når du vælger lån - f.eks. et 30-årigt 5 % obligationslån - knytter dette lån sig til en bestemt obligationsserie, som de obligationer, der skal dække lånet, er udstedt i.

Når dit lån skal udbetales, handles obligationerne på Fondsbørsen. Der handles også andre obligationer i samme serie denne dag, og det er slutkursen ved lukningen kl. 17.00, der bestemmer den kurs, dit lån udbetales til.

Denne regel gælder både for obligationslån og kontantlån. På obligationslån går der to dage, før dit pengeinstitut har pengene. For kontantlån tager det 4 dage.

Set lige her og nu er den variable rente oftest lavere end renten på lån med fast rente. Du ved bare ikke, hvordan den variable rente vil udvikle sig i fremtiden.

Når den variable rente som regel er lavere her og nu, skyldes det, at lån med variabel rente bygger på obligationer med kortere løbetid. Og jo længere løbetiden er, jo højere er renten typisk. Det skyldes bl.a. den usikkerhed, der knytter sig til de fremtidige betalinger kombineret med forventningerne til den fremtidige inflation, pengepolitik m.m. Jo større usikkerhed og jo dårligere forventninger, jo mindre vil investorerne betale for obligationerne. Og lavere kurs betyder højere effektiv rente.

Er den korte rente lavere end den lange, taler man om en 'normal rentestruktur'. Der har været perioder, hvor det omvendte gjaldt.